文/乐居财经研究院 徐迪
3月20日晚间，中海物业披露2019年度业绩报告。期内整体收益上升30.8%至54.66亿港元。归属股东净利润5.37亿港元，同比增长33.4%。
用人成本提高，压缩净利率上行空间
2019年，中海物业净利率为9.83%，同比仅增0.06个百分点；毛利率为19.95%，较2018年的20.42%下降0.47个百分点。这两个关键的盈利指标止步不前，增长的营收、净利润消耗在了哪里？
据披露，截止2019年底，中海物业拥有41244名员工，同比增长13.96%；员工成本为28.67亿港元，占总营收的52.45%，同比增长32.3%；人均薪资同比增长约16%。
用人成本大幅提升，规模化已迫在眉睫。报告显示，期内物业在管面积上升7.5%至1.51亿平方米，物业管理服务收益随之增至41.08亿港元，较去年增加25.1%，占总收益的75.2%。其中，年内接获新增或续约的物业管理合约额约为27.52亿港元。
此外，增值服务业务量持续增长，收益达13.48亿港元，占总收益比例增加至24.6%。
居家生活业务量猛涨，增值服务收益上升50.7%
在持续拓展物业管理规模基础增量的同时，中海物业稳步推进增值业务发展，聚焦在中海集团体系内有资源支撑的业务，满足客户在衣食住行医教养娱多方面的生活消费需求，实现未来业务发展的新驱动力。
报告期内，增值服务收益较去年大幅上升 50.7%至 13.48亿港元（2018年为8.95亿港元）。其中，非住户增值服务收益为9.17亿港元，同比增加57.4%，住户增值服务收益4.31亿港元，同比增加38.2%。而住户增值服务收益的上升，主要来自社区资产经营及居家生活服务业务量的增加。
利润方面，由于工程服务及顾问服务加大市场外拓力度而带来新项目的价格竞争，非住户增值服务毛利率降至24.9%；住户增值服务毛利率为45%。年内增值服务整体毛利率为 31.3%，小幅下跌，然而在收益上升带动下，本年增值服务的整体毛利仍增加36.9%，达4.22亿港元；利润同比上升38.8%至3.9亿港元。
受益于国内经济持续稳定高速发展，中产阶层不断壮大，消费动能和消费能力与日俱增。加之客户对传统物业管理服务的认可，以及公司产品供应和营销渠道的日趋多元化，集团将依靠多种经营业务创造更大的利润空间。
中海物业坚信，随着内需进一步扩大，社区商业生态的建立是不可逆转的趋势，物业企业以增值服务为利润转换的前景不可估量。
停车位买卖业务单独列表，收益毛利率达44.6%
由于停车位买卖业务不仅在经济上可行及可合理盈利，亦可补充集团的其他主要业务，中海物业自2018年下半年起涉足停车位买卖业务，并于2019年始对此新业务分部作单独列示，报告期内，停车位买卖业务开始见成效，录得销售收益960万港元，毛利率达44.6%，年内实现利润430万港元。
中海物业认为，就扩充集团停车位买卖业务的财务效益而言，由于在管物业的停车位在销售时间上拥有更大控制权，集团可于该项销售中赚取收益的机会最大化，为资金带来比利息收入更佳的回报，能更好地发挥现有充足现金水平的优势，提升股东价值。
更重要的是，通过取得不受限制的权利以及控制，以及协调在管物业的停车位销售的能力，可为业主带来更多便利及创造更高价值，从而加强物业内设施的整体管理。
期末手持现金12.79亿，无重大负债
资金及财务方面，集团采取审慎理财政策，在集中的监督下，实行有效的财务、资金管理，保持合适和充足的现金水平。
于2019年12月31日，流动资产净值为12.79亿港元，银行结存及现金较去年期末上升 4%至24.96亿港元（其中人民币占96.3%）。
截至报告期末，集团资本承担为1.2亿港元，主要与资本投资及购置设备及软件相关。此外，于日常业务过程中，需要就提供履约保证的若干物业管理服务合约作出的保证提供反弥偿保证，金额约为1.29亿港元。此外无重大资本承担及或负债。
积极参与社会公益，坚守职责阻击疫情
集团对自身社会责任体会深刻，努力承担社会期许，积极参与社会公益建设。自2018年开展对甘肃省康乐县、康县、卓尼县的定点扶贫工作以来，进展良好。2019年，在甘肃开设了“中海优家”实体店，建设“海惠优选”电商平台，上线两个月获得人民币1,500万元订单。目前已在甘肃三县联合13家企业、96个合作社，效益辐射周边4,436个农户家庭，各地社区采购资料持续增长，产供销实现良性循环，在行业获得正面评价。
年底，面对冠状病毒肺炎疫情严峻挑战，集团严格遵守各地政府疫情防控措施，坚守岗位，积极高效落实旗下物业、社区的疫情防控。另一方面，事件令公众认识及认同物业管理对社区卫生防疫的重要性，提升了整体行业地位。
2019年中海物业客户满意度持续提高，达到行业标杆水平，未来本集团将继续贯彻以客户为中心、以品质为根本的理念，塑造中海物业高品质服务的品牌形象。
乐居财经研究院